заниженная стоимость квартиры в договоре

Описание страницы: занижение стоимости квартиры при ипотеке от профессионалов для людей.

Заниженная стоимость квартиры в договоре

Занижение стоимости квартиры при ипотеке — это реалии современного рынка недвижимости в Москве и в целом по России. Причин тому множество, поэтому попробуем подробно разобраться, что это такое, кому выгодно, как реализуется на практике вообще и при оформлении ипотечных кредитов в частности.

Занижение цены на недвижимость. Что это?

О занижении стоимости квартиры при ипотеке говорят в тех случаях, когда в договоре купли-продажи указывается цена, которая заведомо ниже ее реальной рыночной стоимости. Например, рыночная стоимость ипотечной квартиры – 3 млн. рублей, а по договору она продается за 950 тыс. рублей. При этом фактически продавец получает от покупателя реальную сумму сделки, а заниженная остается только в документах.

Зачем занижают стоимость квартиры при ипотеке?

Занижение цены на приобретаемую недвижимость выгодно в первую очередь тем, кто продает квартиру на вторичном рынке. Причина – в особенностях налогообложения.

Налоговое законодательство РФ предусматривает уплату НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры свыше 1 млн. рублей, проданной в течение 3-х или 5-ти лет (в зависимости от оснований) с момента ее приобретения. Например, при продаже квартиры стоимостью 2,5 млн. рублей необходимо заплатить налог на разницу с суммы 2,5 млн. – 1 млн. = 1,5 млн. руб. х 13%.

С 2020 года вступили изменения в Налоговый кодекс, которые расширили перечень обстоятельств, по которым срок владения недвижимым имуществом для применения льготы по уплате НДФЛ составляет 3 года. Помимо недвижимости, полученной в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и/или близкого родственника, в порядке приватизации или по договору ренты, добавилась собственность в виде единственного жилья налогоплательщика.

Последствия и риски занижения стоимости квартиры при ипотеке

На сегодняшний день ни в одном законе не предусмотрена ответственность за занижение цены продаваемой недвижимости. По сути, все риски — только финансовые и только покупателя. В чем риск?

Все просто. Если впоследствии суд признает сделку недействительной по разным причинам, то все придется вернуть в то состояние, в котором стороны находились до подписания оспоренного договора купли-продажи. То есть квартира вернется к продавцу, а деньги к покупателю. Только вот квартира вернется целиком (от нее ведь не отрежешь кусочек и не заберешь с собой), а деньги вернутся только те, которые прописаны в договоре и никак иначе. Конечно, такие случаи редки, но в практике случаются, а доказать факт занижения стоимости продажи, чтобы получить разницу между реальной и заниженной стоимостью жилья, в подавляющем большинстве случаев не представляется возможным.

Помочь в таком случае может страховка. Сейчас очень распространена такая страховая услуга как страхование риска утраты права собственности.

Кроме того, с 2020 года стало сложнее избежать налогообложения при помощи занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Читайте так же:  несчастные случаи на производстве охрана труда

В рамках борьбы государства с так называемой серой налоговой оптимизацией, в связи с огромной долей сделок на вторичном рынке жилья, суммы по которым не превышали 1 млн. рублей, были внесены изменения в статью 214.10 ч.2 Налогового кодекса.

Согласно новой редакции данной статьи, теперь при продаже квартиры, приобретенной позже 1 января 2016 года, НДФЛ будет исчисляться исходя из ее кадастровой стоимости с учетом поправочного коэффициента 0,7. Т.е. по сути занижать сумму сделки становится бессмысленным более, чем на 30% от кадастровой стоимости жилья.

Например: если по договору купли-продажи стоимость квартиры указана как 1 млн. рублей, а его кадастровая стоимость составляет 5 млн. рублей, но налог нужно будет всё равно заплатить исходя из налогооблагаемой базы (5 млн. х коэфф. 0,7) — 1 млн руб. налоговый вычет = 2,5 млн рублей. Таким образом, НДФЛ по сделке составит 2,5 млн. руб. х 13% = 325 000 руб.

Занижение цены на недвижимость при ипотеке. Возможно ли?

При оформлении ипотечного кредита покупателю, в принципе, все равно, занижена цена или нет. Ведь он занимает деньги в полном объеме. Но вот при занижении цены приобрести, например, квартиру в ипотеку может быть проблематично.

На сегодняшний день банки прекрасно осведомлены о стоимости жилья на вторичном рынке, где уже даже так называемые «хрущевки» старого жилфонда стоят более 1 млн. рублей. Поэтому специалисты служб кредитования сразу по представленным в банк документам видят, что стоимость квартиры занижена.

Если продавец недвижимости настаивает на занижении стоимости в договоре, мы всегда рекомендуем честно предупреждать банк о том, что сделка оформлена по заниженной стоимости. Банки сейчас, в отличие от прежних лет, в принципе не особенно против таких ситуаций, поскольку работают в условиях жесткой конкуренции и борются за каждого клиента. И не соглашаясь на занижение цены, они рискуют остаться со своими кредитами наедине, без заемщиков.

Какие банки соглашаются на занижение стоимости квартиры при ипотеке?

Оговоримся сразу – на занижение цены в договоре купли/продажи при оформлении ипотечного кредита соглашаются практически все банки. Но существуют нюансы.

Одна группа банков выдает такие кредиты без всяких ограничений и дополнительных плат. Среди таких банков можно выделить: Абсолют Банк, Москоммерцбанк и «Внешторгбанк – розничные услуги».

Вторая группа банков согласна на занижение стоимости квартиры, но при определенных условиях, среди которых может быть:

  • увеличение первоначального взноса;
  • повышение годовой процентной ставки;
  • введение дополнительных комиссий при выдаче кредитов.

В эту группу можно отнести такие банки, как РосЕвроБанк, Городской ипотечный банк и «Сосьете Женераль Восток». По заявлениям этих банков, они относятся к каждому клиенту индивидуально, поэтому вы все сможете узнать сами и договориться.

Третья группа банков — это банки, которые тщательно скрывают свое отношение к занижению стоимости квартиры при ипотеке, но все-таки могут предложить что-то своим клиентам. Так, например, вам могут предложить указать в ипотечном договоре не стоимость квартиры, а сумму кредита. Это Райффайзенбанк, Росбанк и ДельтаКредит (в 2019 году реорганизован путем присоединения к ПАО Росбанк с образованием филиала ПАО Росбанк «Росбанк Дом»).

Читайте так же:  несовершеннолетние дети это

Как оформить занижение стоимости квартиры при ипотеке

Ну, и последний вопрос — как делается занижение цены при ипотеке?

На самом деле достаточно просто: в кредитном договоре прописывается две суммы. Первая сумма — это цена недвижимости, прописанная в договоре, а вторая называется «неотделимые улучшения». Под этой формулировкой может скрываться все, что угодно: ремонт, перепланировка и т.д. И все это вполне законно, ведь банк имеет полное право выдать ссуду, которая будет больше, чем само приобретаемое жилье.

Итак, занижение цены при купле/продаже недвижимости, как при ипотечных, так и при других сделках — это объективная реальность с которой приходится мириться. Остается добавить, что занижать или не занижать стоимости квартиры при ипотеке — решать только вам, и, соответственно, все риски за свое решение нести тоже вам.

Чем чревата покупка недвижимости по заниженной стоимости в договоре купли продаже ?!

Встречается часто ситуация, когда продавец просит покупателя в договоре купли-продажи указать сумму в итоге ниже, чем реальная сумма квартиры на самом деле. Желание это обусловлено тем, что продавец попросту хочет снизить налог на объект жилой недвижимости. Этой схемой пользуется огромное количество граждан в нашей стране, но по факту носит она незаконный характер.

Причем скрывает в себе она ряд рисков для будущей сделки.

Теоретически собственник имеет полное право обозначить фактически любую цену. Упирается это на установленные законодательными нормами принципы свободы гражданско-правового договора, которые в свою очередь предусмотрены положениями статьи 421 Гражданского кодекса. Инициатива занижения цены может исходит как от продавца, так и от покупателя.

Особенности продажи объектов недвижимого имущества по заниженной стоимости.

Сделка сама проводится по стандартной схеме, отработанной годами. При сделке покупателем или продавцом может быть, как физическое, так и юридическое лицо. Низкий ценник имущественного объекта указывается непосредственно в договоре. При этом реальная стоимость может быть отражена в дополнительном соглашении. Факт передачи денежных средств от продавца к покупателю подтверждается распиской. Но при этом дополнительное соглашение и расписка не считаются главными документами по сравнению с договором купли-продажи.

Какие риски есть у покупателя недвижимости ?!

Наши специалисты утверждают то, что покупатель несет большие риски, чем продавец при приобретении жилья по заниженной цене. Если будет инициировано разбирательство в судебном процессе, то тогда есть риск того, что он будет признан решением суда недобросовестным приобретателем. Сделка сама признается недействительной. Он обязан будет вернуть жилое помещение продавцу. А продавец в свою очередь возвращает деньги, уплаченные за квартиру, и эта сумма будет гораздо меньше, чем реальная рыночная стоимость квартиры. Доказать то, что за рамками договора купли-продажи были выплачены гораздо более крупные суммы фактически невозможно. В итоге в ходе сделки покупатель остается без недвижимости и без большей части своих денег.

Причем судебные разбирательства со стороны продавца могут быть инициированы по различным причинам.

Например, если после осуществления сделки будет обнаружено то, что не учтены права несовершеннолетних граждан или супругов, которые по закону должны давать обязательное согласие на отчуждение имущества. Отдельно надо упомянуть о ситуации, когда в отношении продавца ведется процедура признания финансовой несостоятельности или же банкротства. Тут уже кредиторы, принимающие участие в банкротстве могут обратиться с требованием о взыскании денежной суммы. Если продавец за три года до банкротства продал свою недвижимость, то тогда по закону кредиторы имеют право потребовать признания гражданско-правовой сделки недействительной. Делается это для того, чтобы в процессе взыскать с гражданина деньги, путем обращения его недвижимости к продаже. И в этом случае покупатель теряет и деньги, и недвижимое имущество, которое потом обращается в конкурсное производство.

Читайте так же:  грузоподъемность легкового автомобиля

Еще один неприятный момент связан в том, что покупатель просто не может получить имущественный вычет по объекту имущества, приобретенному им по заниженной стоимости. Если возникнет необходимость продать недвижимость до периода облагаемого налогами (три календарных года), то тогда разница между будущей ценой и стоимостью в договоре будет существенной.

А как покупать квартиру ?!

Можно приобрести имущество таким образом, но лучше всего не делать это у постороннего продавца. Например, провести договор купли-продажи с объектом по заниженной стоимости можно между родственниками, которым вы доверяете. Не надо забывать о том, что перед сделкой надо написать расписку, в которой прописывается реальная сумма денег, которая в итоге будет передана на руки или переведена на банковский счет.

Риски для продавца жилой недвижимости.

Продавец, как и покупатель также несет риски в виде денежных потерь. Перед тем, как подписать договор с заниженной стоимостью продавец может заключить с покупателем договор аренды ячейки в банке. В эту ячейку покупатель в присутствии продавца должен заложить сумму денег реальную, а не та, которая указана в договоре. Эта сумма денег должна быть равна стоимости квартиры.

При этом продавец может полагать то, что он гарантированно получит все деньги, заложенные в ячейку.

Но тут органы Росреестра регистрируют переход права собственности на покупателя. Срок действия ячейки может истечь, а регистрация перехода права собственности попросту не наступит. Покупатель получает доступ к денежным средствам и у него есть договор с заниженной стоимостью жилой квартиры. Если покупатель недобросовестный, то тогда он может обратиться в судебные органы с требованием регистрации права собственности на себя. И оплатит он по закону только ту цену, которая была обозначена в тексте договора.

Естественно то, что продавец не будет согласен с этим.

В свою очередь покупатель может пригрозить продавцу тем, что он огласит условия сделки с прописанной заниженной стоимостью жилого помещения. Продавцу грозить может штраф и обязательство выплаты налогов перед государством. В худшем варианте развития событий может грозить уголовное преследование по факту совершения мошеннических действий.

И это уже уголовное преступление, которое наказывается достаточно суровым образом.

Покупатель может даже не обращаться в суд. Ему достаточно осуществить обращение в налоговую инспекцию по месту жительства. Согласно нормам налогового законодательства ФНС может доначислить продавцу налог на прибыль. Юристы не рекомендуют в договоре купли-продажи указывать цену ниже 70% рыночной цены, чтобы потом не было проблем со стороны государственных органов для продавца и покупателя. В любом случае все риски перед покупкой надо оценивать самостоятельно либо при помощи опытного юриста.

Читайте так же:  показания маневровых светофоров

Как занизить стоимость квартиры

Если в договоре купли-продажи заниженная стоимость квартиры, значит продавец намерен заключить договор с отступлением от требований закона.

Содержание:
Риски покупки квартиры с заниженной стоимостью. читать
Уловки риелторов или не эффективные способы занижения стоимости квартиры по договору. читать
Как законно занизить стоимость квартиры в договоре? читать

Например: реальная стоимость квартиры 100 рублей, в договоре указывается стоимость продажи в размере 30 рублей, оставшиеся 70 рублей продавец получает не по договору (могут быть оформлены какие-нибудь соглашения к договору, расписки и т.д.). Важно понимать, что фактически 70 рублей это тоже оплата за квартиру, но которая не отражается в договоре купли-продажи, а значит, по общему правилу, не обеспечена той защитой по закону, которая распространяется на 30 руб. сумму, указанную в договоре.

Риски покупки квартиры с заниженной стоимостью.

Прежде чем покупатель согласится приобретать квартиру на основании договора с заниженной стоимостью необходимо оценить риски.
1. Например, если вскоре после продажи квартиры продавца признают банкротом, тогда покупателя, в судебном порядке, принудят либо вернуть квартиру, либо доплатить еще 70 руб. (см. пример выше) т.е. до рыночной стоимости квартиры, так как по договору стоимость была занижена (30 руб.).
2. Нередко в мошеннических схемах продавец использует жену/мужа (о которой продавец не заявляет). После заключения договора, жена/муж продавца предъявляет иск в суд об оспаривании сделки, так как он/она не давала согласие на сделку. Как итог, суд потребует у покупателя вернуть квартиру, а продавцу надлежит возвратить сумму по договору, т.е. заниженную стоимость. Оставшиеся сумма, уплаченная вне договора останется у продавца.
3. Продавец заведомо продает непригодную для проживания квартир, и понимает, что вскоре после продажи, покупатель попытается оспорить сделку в суде. Суд, рассмотрев спор, присудит продавцу вернуть только стоимость по договору (30 руб.).
В практике встречается огромное разнообразие мошеннических схем, поэтому не имеет особого смысла всех их заучивать.
Важно понять простую истину: заключенный договор-купли продажи квартиры должен максимально полно и достоверно отражать условия сделки.
Например, если стоимость 100 руб., значит указывается 100 руб., если оплата по договору произведена после регистрации перехода права на квартиру, значит указывается именно такой порядок.

Уловки риелторов или не эффективные способы занижения стоимости квартиры по договору.

Обычно продавцы просят занизить стоимость квартиры, риелторы (дабы им угодить) предлагают следующие схемы как якобы законно можно занизить стоимость квартиры:
1. Заключить дополнительное соглашение к основному договору купли-продажи квартиры об увеличении стоимости квартиры.
2. Заключить договор о приобретении неотделимых улучшений в квартире.
3. Заключить договор о приобретении преимущественного права на покупку квартиру.
4. Включить в условия договора купли-продажи квартиры пункт об обязанности продавца уплатить огромный штраф, если в последствии указанный договор будет оспорен в судебном порядке.
Но, к сожалению, все эти схемы не работают, о чем имеется обширная судебная практика.
Поэтому не стоит покупателю рассчитывать на реальную защиту его интересов, если следка структурирован из подобных уловок.

Читайте так же:  с днем защитника отечества

Как законно занизить стоимость квартиры в договоре?

Под законным способом занижения стоимости понимается такая сделка, где в договоре купли-продажи квартиры указывается не вся сумма (30 руб., см. пример выше), но если, в последствии, сделку будут оспаривать, то покупатель вправе претендовать на всю реальную стоимость (100 руб., см. пример выше).
Если продавец просит снизить стоимость квартиры по договору, то это можно сделать законно.
Для начала, условия договора купли-продажи квартиры необходимо усилить следующим пунктом:
«Стороны, руководствуясь статьями 308.1. (альтернативное обязательство) 421 (свобода договора), 393.1. (возмещение убытков при прекращении договора) 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае, если после регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, указанное п. 1 настоящего Договора, в пользу ПОКУПАТЕЛЯ, к ПОКУПАТЕЛЮ будут предъявлены какие-либо требования (признанные обоснованными в судебном порядке), направленные на умаление его права владения, пользования, распоряжения или иного права на нежилое помещение, указанное п. 1 настоящего Договора, со стороны третьих лиц (например, требования конкурсных кредиторов в процедуре банкротства), на основании обстоятельств (юридически-значимых фактов) которые прямо либо косвенно связанны с действия (бездействиями) ПРОДАВЦА, то ПРОДАВЕЦ обязуется, по письменному требованию ПОКУПАТЕЛЯ:
— либо приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное нежилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы;
— либо предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства, достаточные для самостоятельного приобретения нежилого помещения, исходя из стоимости аналогичного нежилого помещения в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, действующей на рынке недвижимости на момент предъявления письменного требования ПОКУПАТЕЛЕМ, и возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением упомянутого нежилого помещения.
ПОКУПАТЕЛЮ предоставлено право выбора способа исполнения обязательства ПРОДАВЦОМ, определенные настоящим пунктом Договора.
При этом письменное требование ПОКУПАТЕЛЯ должно содержать встречное обязательство ПОКУПАТЕЛЯ о передаче обратно всех прав и обязанностей по настоящему Договору в пользу ПРОДАВЦА, при условии предварительного исполнения ПРОДАВЦОМ письменного требования (предоставление денежных средств либо приобретение нежилого помещения). На ПРОДАВЦА возлагаются все расходы по принятию обратно всех прав и обязанностей по настоящему Договору.
Не имеет юридической силы письменное требование ПОКУПАТЕЛЯ, в котором отсутствуют условие о передаче всех прав и обязанностей по настоящему Договору в пользу ПРОДАВЦА.»

Также нужно будет совершить ряд дополнительных юридически-значимых действий, которые существенно повысят шансы покупателя на положительный исход судебного разбирательства (если таковому быть).
При этом важно помнить, что вынесенное решение (исполнительный лист) не помогут взыскать деньги с продавца, если у него их нет.

заниженная стоимость квартиры в договоре
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here