расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

Описание страницы: арендаторам дают право расторгнуть договор аренды досрочно от профессионалов для людей.

Документ касается компаний и ИП, которые заключили договоры аренды недвижимости до введения режима повышенной готовности из-за COVID-19. Им должны расторгнуть договор аренды без взимания любых плат и с возвратом обеспечительного платежа.

Воспользоваться предложением смогут те бизнесмены, которые ранее надлежащим образом исполняли свои обязанности — до введения ограничений. Еще одно условие — ежемесячные доходы должны упасть более чем на 50 процентов с момента введения режима повышенной готовности.

Чтобы расторгнуть договор, бизнесмену достаточно направить арендодателю уведомление об отказе от договора. Расторжение должно производиться без взимания любых плат, в том числе за односторонний отказ от договора. Не допускается компенсация убытков в виде упущенной выгоды.

— Обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату, — говорится в законопроекте. При этом исключение опять же сделано для случая, если арендатор не вносил ранее платежи добросовестно.

В случае принятия закон вступит в силу со дня официального опубликования.

Председатель комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров рассказал, что в Госдуму приходят письма от арендодателей, которые выступают против принятия закона. Он заявил, что необходимо сбалансировать интересы арендодателей и арендаторов, чтобы "не допускать выкручивания рук одними другим". Для этого депутаты собираются подготовить ряд поправок ко второму чтению. Так, будет предложено уточнить порядок снижения ежемесячных доходов, позволяющим арендаторам разрывать договоры аренды.

Читайте так же:  ширина одной полосы дороги

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды жилого помещения арендатором и арендодателем (гк рф ст. 450). Образец письма

Как расторгнуть договор аренды (найма) жилого помещения в одностороннем порядке?

Расторжение в одностороннем порядке договора аренды (найма) жилого помещения обеспечено строгим регламентом, указанным в положениях гражданского законодательства. Чтобы провести процедуру без лишних проблем и с минимумом затрат, необходимо изучить не только нормативные положения правовых документов, но также обратить внимание на особенности, выделенные реальной практикой.

Особенности расторжения договора аренды и найма арендатором

Для начала стоит отметить, что договор аренды и найма – это два разных соглашения по субъектному составу, а также используемым нормам и порядку прекращения действия сделки. Особенность первого варианта – оформление отношений, предполагающих передачу жилого помещения в пользование юридическому лицу. В таком случае арендатор не может воспользоваться привилегиями нанимателя, который вправе в любой момент заявить о необходимости расторжения договора без объяснения причин.
Чтобы добиться своего в одностороннем порядке, нужно доказать факты невыполнения обязательств арендодателем или подтвердить наличие обстоятельств, не зависящих от участников сделки, но влияющих непосредственно на возможность проживания, будь то:

  • необеспечение свободного доступа в арендуемое помещение;
  • намеренное утаивание недостатков квартиры, которые были выявлены после оформления соглашения;
  • отказ владельца проводить обязательный капитальный ремонт;
  • жилой объект признан аварийным или непригодным для проживания.

Сторонами соглашения могут быть указаны иные основания для расторжения в одностороннем порядке – главное, чтобы компромиссные позиции не противоречили нормам законодательства.

Односторонний внесудебный порядок расторжения договора аренды регулируется следующими статьями ГК РФ

В первую очередь это:

  • ст. 619, где прописан регламент процедуры при инициации со стороны арендодателя;
  • ст. 620, в которой указан порядок процесса при заявлении от арендатора;
  • ст. 615-616 уточняют правила пользования арендованным имуществом, при нарушении которых возникает основание для активизации процедуры;
  • также в дополнении стоит обратить внимание в целом на первый параграф гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором определены общие положения об аренде имущества, и гл. 35, характеризующую наем жилого помещения. Важно рассмотреть и гл. 29 ГК РФ, где уточняются особенности изменения и расторжения договор, отдельно разобрав положения ГК РФ статья 450.
Читайте так же:  тараканы во сне к чему снятся

Как досрочно расторгнуть документ о найме жилого помещения?

Если договор оформлен на неопределенный срок, то процедура расторжения выполняется без лишних сложностей. Законодательством предусмотрена возможность для инициации арендодателем процесса по прекращению действия договора. Основное ограничение в таком случае заключается в необходимости уведомления арендатора о соответствующих намерениях – при аренде объектов недвижимого имущества сделать это нужно за три месяца. В содержании соглашения могут быть указаны иные сроки.

Совсем другая последовательность действий, если сделка была заключена на конкретный срок, а время аренды еще не истекло. При таких обстоятельствах необходимо придерживаться следующей инструкции:

  • В первую очередь нужно предложить арендатору заключить соглашение о досрочном завершении действия договора. Если никаких претензий у сторон друг к другу нет, при обоюдном решении прекратить дальнейшие отношения, остается лишь подготовить образец акта приема-передачи жилого помещения и само соглашение. Однако подобное развитие событий в реальной практике встречается очень редко, поэтому арендодатели вынуждены действовать дальше.
  • Если не удалось достичь компромисса, инициатору процесса необходимо уточнить, предусмотрены ли договором, при которых арендодатель вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств. При наличии таких позиций, нужно проверить, при каких обстоятельствах возможна их реализации.

В первом случае договором предусмотрен вариант с расторжением договора в любой момент по желанию арендодателя. Тогда арендатором не могут быть оспорены действия собственника жилья, так как наличие такого условия не противоречит нормам гражданского законодательства.

Второй вариант развития событий подразумевает возможность расторжения, но только при возникновении конкретных обстоятельств. К примеру: при нанесении ущерба имуществу, в случае с рождение ребенка в семье арендодателя, при достижении несовершеннолетнего члена семьи 18 лет и т.п.

Далеко не факт, что суд примет сторону истца. Для получения желаемого результата придется обеспечить свою позицию рядом оснований, которые должны быть подтверждены документально.

Читайте так же:  прописка в неприватизированную квартиру

Особенности расторжения аренды арендодателем через суд

Для начал нужно выделить достаточное основание для обращения, без которого нет никакого смысла подавать исковые требования. В качестве допустимых обстоятельств , которые могут быть приняты уполномоченными лицами, можно указать следующие позиции:

Пандемия и досрочное расторжение договоров аренды

Обязательства по уплате арендной платы – боль всех арендаторов с марта 2020 г. Можно ли расторгнуть договор аренды без возмещения убытков арендодателя, если арендатору нечем платить? 08.06.2020 наконец-то был официально опубликован закон, который вносит изменения в этот вопрос.

Какие правила действовали раньше?

По существу, договор аренды, заключённый на определённый срок, нельзя было расторгнуть просто так, без каких-либо оснований, указанных в законе. Если одна из сторон (как арендатор, так и арендодатель) прекращала исполнять договор, то нужно было возмещать убытки другой стороне (именно это указано в ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ).

Единственный вариант, при котором можно было расстаться досрочно без столь болезненных последствий – правильно составленный договор аренды с прописанными соответствующими условиями или ситуация, в которой арендодатель и арендатор смогли мирно согласовать прекращение отношений. Но остальным, а это большинство случаев, приходилось искать другие пути выхода из ситуации.

Каков механизм расторжения договора аренды

В приложении к любым арендным отношениям ответ на данный вопрос прописан в тексте соответствующего договора. Исходя из обычной практики наиболее часто досрочное расторжение договора аренды сопровождается компенсацией убытков и выплатой штрафов. Только после согласования необходимых выплат стороны договора подписывают соответствующее дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды и расстаются.

Однако ситуация изменилась – с 08.06.2020 вступил в силу новый закон (http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202006080011), в соответствии с п.4 ст.23 которого установлена новая процедура (см. 41 страницу официальной публикации по ссылке). Теперь можно расторгнуть договор по инициативе арендатора без возмещения убытков арендодателя, если арендодатель в течение 14 дней не идёт навстречу арендатору в части снижения арендной платы. Но опять это правила не для всех…

Читайте так же:  где смотреть номер паспорта

Условия для применения новых правил

Для того, чтобы воспользоваться действующими с 08.06.2020 нормами о досрочном прекращении договора аренды в одностороннем порядке и не выплачивать арендодателю убытки при расторжении договора по инициативе арендатора, последнему необходимо соответствовать следующим условиям:

  1. Арендатор должен относиться к субъектам малого и среднего предпринимательства (быть внесённым в соответствующий реестр).
  2. Арендатору по его основному коду экономической деятельности (ОКВЭД) необходимо относиться к «наиболее пострадавшей отрасли» (см. соответствующее Постановление Правительства РФ).

Кроме того, необходимо наличие ещё двух обстоятельств:

  1. Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности;
  2. Арендатор и арендодатель не достигли соглашения о льготах по аренде для арендатора в течение 14 дней после обращения последнего.

Больше ни в каких случаях и ни для кого новые правила не действуют. И хорошо ещё, что в окончательной редакции текста убрали требование к арендатору о снижении его дохода на 50%.

Действительно ли теперь можно не возмещать убытки?

Да, это так. Новый закон дает бизнесменам-арендаторам возможность потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года, после чего предусмотрены почти 3 недели на переговоры.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении или отсрочке уплаты арендной платы в течение 14 рабочих дней арендатор вправе не позднее 01.10.2020 года отказаться от договора аренды.

Обращаем внимание: никто не освобождает арендатора от обязанности выплачивать арендные платежи за время фактического пользования помещениями, т.е. фактически до даты подписания акта приёмки-передачи площадей арендодателю. Иными словами, чем раньше принимается решение о расторжении, тем дешевле оно обходится арендатору.

Что делать с обеспечительным платежом?

К сожалению, обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. С ним придётся расстаться, если арендатор и арендодатель не договорятся о чём-то ином и не пропишут это в отдельном соглашении.

Читайте так же:  как узнать задолженность по транспортному налогу

Принятый закон фактически пытается создать баланс интересов между сторонами договора аренды. Очень часто в интересах каждой из них договориться о взаимных уступках и не расторгать договор. Арендодателю, например, трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии и последующего неизбежного экономического спада и часто выгоднее снизить арендную плату, чем потерять источник дохода. Арендатору при этом трудно в новых экономических обстоятельствах платить прежние суммы.

Закон фактически стимулирует стороны находить решения в новой реальности – договариваться. Иначе придётся расстаться в рамках установленной процедуры.

расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here