продажа доли в квартире другому собственнику

Описание страницы: продаём долю в квартире второму собственнику: пошаговая инструкция от профессионалов для людей.

Часто случается так, что у одного объекта недвижимости может быть несколько собственников, каждому из которых принадлежит определенная доля. Сегодня мы расскажем, что делать, если один из владельцев захочет продать свою долю второму. И спойлер – без нотариуса не обойтись.

Какие бывают доли

Для начала стоит знать, что доли могут быть двух типов – «идеальная» (например – ½ квартиры) или «выделенная» (например «одна комната» или «21 кв.метр»).

Разница между ними в том, что если вы владеете выделенной долей, то другие собственники этой квартиры не имеют право использовать это пространство, так как оно полностью принадлежит вам (равно как и вы не имеете права находится на их выделенной территории). При это коридор, кухня, санузел будут продолжать являться общими помещениями. В случае же идеальной доли все собственники имеют равные права и нельзя просто объявить одну из комнат своей.

Уведомление других собственников о намерении продать долю

В вопросе о том, требуется ли обязательное уведомление других собственников о намерении продать долю часто возникает путаница. Разобраться здесь, на самом деле, довольно просто – если вы хотите продать свою долю постороннему человеку, то обязательно нужно в письменном виде отправить извещение каждому из собственников недвижимости за месяц до совершения сделки, а если покупателем будет выступать один из других собственников, то никакого уведомления не нужно.

Подписание договора у нотариуса

Несколько лет назад изменились правила регистрации договоров по отчуждению долевой собственности. Теперь в этом случае требуется обязательное удостоверение договора у нотариуса.

За такую услугу нотариус возьмёт с вас государственную пошлину в размере 0,5% от суммы договора (но не более 20 000 рублей), обычно эту сумму делят поровну между участниками сделки. Кроме этого, за дополнительную оплату, нотариус может составить для вас договор купли-продажи.

В случае продажи доли квартиры второму собственнику вам потребуется небольшой комплект документов:

  • Непосредственно сам договор – по одному экземпляру для каждой из сторон сделки и ещё один для Росреестра
  • Паспорта продавца и покупателя

Если же покупателем будет выступать третье лицо, то потребуются так же:

  • Подтверждения отправки извещений о продаже доли другим собственникам
  • Их отказы от права преимущественной покупки
  • Если в квартире имеется несовершеннолетний собственник – согласие органов опеки
Читайте так же:  сколько нужно отработать чтобы получить пенсию

Регистрация перехода права собственности в Росреестре

С 2019-о года нотариус имеет возможность самостоятельно отправить подписанные в его присутствии документы на регистрацию в Росреестр, при этом вам не нужно платить за это никаких дополнительных денег за исключением обязательной государственной пошлины.

Тем не менее вы в праве отказаться и подать заявление о регистрации самостоятельно. Для этого можно обратиться непосредственно в отделение Росреестра (лично или через официальный сайт), в любой Многофункциональный Центр или через сайт госуслуг.

После успешной регистрации Росреестр вернёт вам договора с отметкой о регистрационной записи, а также выдаст ЕГРН для нового собственника.

Продажа части квартиры другому совладельцу

Владение частью жилой площади любой недвижимости (дома или квартиры) способно принести массу проблем для хозяина доли. Особенно если эта доля является незначительной по отношению к другим долям, а владелец не имеет к ней фактического доступа или вовсе не нуждается в имеющихся у него квадратных метрах.

Столь сомнительная собственность, как правило, вызывает желание получить компенсацию в денежном эквиваленте и полностью отказаться от права владения. Ещё одна распространённая ситуация — это попытка выкупить доли у совладельцев и стать полноправным хозяином квартиры.

Разногласие в формировании цены, а также определении границ доли может возникнуть в обоих случаях. Независимо от того, хочет ли владелец продать свою часть или получить долю совладельца, при возникновении споров приходится обращаться в судебные органы.

Основные причины продажи

Разногласия касательно стоимости — самая распространённая причина споров между родственниками. И это неудивительно, так как право на часть жилья может возникать по причинам, зачастую не зависящим от воли одного из владельцев.

Или квартира, находящаяся в общем пользовании, была разделена на части во время бракоразводного процесса. И, наконец, владельцем можно стать по праву наследования доли потомками одного из владельцев.

Следует отметить, что зачастую имеющуюся квартиру невозможно разделить физически (в натуре) даже по судебному решению. Так как эта жилая площадь не имеет изолированных помещений, отдельных санузлов и нескольких кухонь. Таким способом проще разделить частные дома, в которых можно легко построить отдельный санузел с кухней, а также обзавестись дополнительным входом.

А вот в квартирах чаще владеют долями лишь на бумаге — жильцы имеют право на пользование общей площадью. Но «пощупать» такое право собственности довольно проблематично — по факту у владельца нет отдельной площади для проживания. Именно в таких ситуациях прибегают к продаже права владения частью жилой площади другому совладельцу.

Читайте так же:  можно ли выписать ребенка из квартиры

Особенности ценообразования

При этом она несколько выше, чем в случае продажи всей квартиры по рыночной стоимости с дальнейшим делением полученной суммы, согласно имеющимся долям.

Зачастую цена зависит исключительно от совести и добропорядочности сторон. Любые скидки и уступки целиком зависят от человеческого фактора. Например, супруг после развода может уступить жене в цене ради детей, проживающих в этой же квартире. Но на практике наблюдается обратная ситуация — цены преднамеренно завышают и они не соответствуют рыночному спросу. К сожалению, скидки никак не регулируются на законодательном уровне.

Поэтому при не решаемых мирным путём спорах хозяева прибегают к продаже собственности третьи лицам. Цена при этом заметно ниже рыночной стоимости (в среднем 30-45%), что представляет ощутимую выгоду для покупателя, но абсолютно не выгодно для продающей стороны. Обычно конечная стоимость формируется путём деления рыночного показателя на процент доли в квартире.

Какие документы потребуются для сделки?

Как только будет достигнута устная договорённость, заинтересованным сторонам необходимо обратиться за помощью в нотариальную контору. Здесь будет подписан договор о купле и продаже.

Для его оформления продавцу и покупателю необходимо сформировать пакет документов, состоящий:

  • из паспорта для удостоверения личности (обеих сторон);
  • из документов, подтверждающих право владения на продаваемую часть жилья;
  • из справки, полученной в БТИ и подтверждающей балансовую стоимость недвижимости и её отдельных частей;
  • из документа, подтверждающего отсутствие любых задолженностей по оплате коммунальных услуг (справка выдаётся ЖЭУ);
  • из письменного разрешения на продажу, выданного органами опеки (документ требуется только в случае наличия прописанного несовершеннолетнего ребёнка);
  • из финансового счёта (предъявляется его копия);
  • из выписки, сделанной из домовой книги;
  • из письменного соглашения, подтверждающего, что обе стороны пришли к единому мнению касательно стоимости и размера доли.

Порядок действий и документальное оформление

Чтобы продажа была успешной продавцу и покупателю необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. На первом этапе необходимо принять решение о стоимости выставленной на продажу части квартиры. Для этого между покупателем и продавцом заключается отдельное письменное соглашение, в котором фиксируется конечная стоимость доли. Также можно прибегнуть к помощи специалистов из контор, предоставляющих помощь в независимой оценке жилья. Эти специалисты будут ориентироваться исключительно на рыночную ситуацию, избегая как понижения реальной стоимости, так и её необоснованного завышения.
  2. Юристы рекомендуют на первом этапе всячески избегать конфликтных ситуаций. Хорошо, если стороны пойдут на взаимные уступки или будет установлена рассрочка. Факт наличия рассрочки также должен быть зафиксирован в соглашении — указываются точные сроки и объёмы выплат.
  3. На следующем этапе необходимо обратиться в нотариальную контору, где будет оформлена сделка через подписание договора. Отметим, что с июня 2016 года все сделки, касающиеся долей в недвижимости, проводятся именно через нотариуса (согласно ФЗ под номером 172).
  4. На завершающем третьем этапе проводится регистрация прав на часть квартиры новым собственником (покупателем). Для этого необходимо обратиться в местную администрацию либо орган, занимающийся вопросами государственной регистрации. Предварительно уточняется список необходимых документов. И только после этого подаётся заявление на регистрацию.
Читайте так же:  согласно дополнительного соглашения

Какого рода помещения есть в представляемых льготным категориям граждан социальном жилье вы узнаете в нашей статье.

Узнайте, какие документы необходимы для безопасной аренды квартиры, в материале по ссылке.

Некоторые нюансы

Следует не забывать, что продажа совладельцу — это соблюдение его преимущественного права.

Если совладелец проигнорирует уведомление, у продавца появляется законное право для продажи недвижимости третьему лицу. Такое же право возникает при выделении доли в натуре, осуществлённом через судебные органы.

Существуют и более простые варианты продажи или передачи прав собственности на отдельную долю:

Продажа долевой собственности

Продажа долевой собственности требует соглашения между ее участниками по цене объекта недвижимости и условиям сделки. Если соглашение не достигнуто, каждый из ее участников, может продать свою долю третьему лицу, с учетом реализации первоочередного права покупки другими участниками общей долевой собственности.
В договоре купли-продажи каждый участник долевой собственности может оценить свою долю иначе, чем другие.

Продажа долевой собственности в большинстве случаев возможна без нотариуса.
Внимательно прочтите статью и сэкономьте до 20 000 семейного бюджета на оплате нотариальной услуги.

Ссылка на шаблон договора купли-продажи и подробную консультацию по его заполнению есть в конце статьи.
Разберемся подробно.

Продажа долевой собственности

Продажа долевой собственности по объектам недвижимости подчиняется требованиям п.1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости.
В редакции от 30.04.2021 г. статья прописана следующим образом:

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

  • сделки с недвижимостью оформляются документально, договором описывающим сделку;
  • договор может быть составлен на бумажном носителе(письменный договор) или в электронном виде;
  • договор может быть составлен в простой или нотариальной форме( удостоверенный подписью и печатью нотариуса);
  • по желанию стороны договора могут обратиться к нотариусу и в сделках, которые НЕ требуют обязательного нотариального удостоверения.
    Нотариус является уполномоченным свидетелем заключения договора купли-продажи;
  • законом может быть установлена обязательная нотариальная форма договора купли-продажи недвижимого имущества.
  • нотариусы не принимают сторонние договоры. Составление договора у нотариуса — это платная услуга.
Читайте так же:  сроки сдачи больничного листа работодателю

На момент написания этой статьи (26.05.2021) обязательному удостоверению нотариусом договора купли-продажи подлежат:
— договоры отчуждения долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетним или недееспособным;
-договоры отчуждения долей в праве общей долевой собственности, если в сделке отчуждение делают НЕ все собственники одновременно.
Например: из трех долей отчуждается — две.

К сожалению, отчуждение (продажа, дарение) доли участнику долевой собственности — это так же нотариальная сделка.

Например: три родственника (или не родственника) владеют квартирой на праве общей долевой собственности. Один из ее участников выкупает доли у двух других — это обязательная нотариальная сделка.

ПРИОБРЕТЕНИЕ долей в праве несовершеннолетним или недееспособным оформляется в простой письменной форме!

Догово́р — это соглашение между собой двух или более сторон (например, продавца и покупателя) , по какому-либо вопросу с целью установления, изменения или прекращения правовых отношений. Служит источником юридических обязательств.

Продажа квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры в долевой собственности до 31.07.2019 года оформлялась только нотариальным договором купли-продажи.

После этой даты стороны сделки самостоятельно вольны принимать решение о том, будут ли они обращаться в нотариальную контору или подадут договор купли-продажи на регистрацию через МФЦ.

Продажа квартиры в долевой собственности может быть оформлена в простой письменной форме независимо от способа оформления правоустанавливающего документа продавцов.
Долевая собственность на продавцов могла быть оформлена на основании:

  • договора приватизации;
  • договора купли- продажи в простой или нотариальной форме;
  • брачного договора, соглашения о разделе имущества;
  • решения суда и т.д

Купля продажа долевой собственности

Купля-продажа долевой собственности может быть оформлена:

  • на одного покупателя, в его единоличную собственность;
  • на супругов в совместную собственность;
  • в долевую собственность
    • на людей, не связанных брачными отношениями;
    • на семью с детьми, с обязательной регистрацией общей супружеской доли на родителей;
    • на семью с раздельными супружескими долями( в этом случае требуется покупателям потребуется заключить нотариальный брачный договор или нотариальный ДКП).

    Существуют два режима собственности супругов — совместная собственность и раздельная собственность:

    — законный режим собственности предполагает регистрацию совместной собственности на объект недвижимости или долю в праве на нее;

    — раздельный(договорной) режим собственности предполагает регистрацию отдельных долей в праве собственности на недвижимость. Раздельный режим собственности супругов оформляется нотариальным брачным договором или нотариальным договором купли-продажи, включающем элементы брачного договора.

    Договор продажи долевой собственности

    Договор продажи долевой собственности может содержать не только общую цену объекта недвижимости, но и цену каждой доли отдельно.
    Допускается разная цена равных долей в праве. Ведь владелец доли вправе продать свою долю за любую цену и на любых законных условиях.

    Государственная пошлина за регистрацию перехода права от продавца к покупателю по договору продажи долевой собственности не предусмотрена.
    То есть у продавца нет затрат на оплату государственной услуги Росреестра.

    Договор продажи долевой собственности образец

    Для самостоятельного составления ДКП ( лучше использовать не образец, а шаблон. Вы можете бесплатно его скачать. Конечно шаблон нужно использовать разумно и учесть все ваши условия сделки.

    Скачать перечень документов для МФЦ можно ЗДЕСЬ.

    Вместе с договором вы получите разъяснения по пакету документов для МФЦ (Росреестра).

    продажа доли в квартире другому собственнику
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here