покупка квартиры в рассрочку у физического лица

Описание страницы: продажа квартиры с рассрочкой платежа: плюсы и минусы сделки от профессионалов для людей.

На рынке недвижимости сделки между физическими лицами встречаются чаще всего. Особенно, если речь идет о «вторичке», то есть квартирах и домах, ранее имевших жильцов. И не всегда покупатель имеет возможность расплатиться сразу. Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами – один из вариантов, решающих проблему.

Отличия от ипотеки

Под ипотекой понимается кредит, направленный на приобретение недвижимости. Банк выплачивает сумму продавцу, который выплачивает ему сумму в размере и в сроки, установленные договором.

В ипотеке появляется третье лицо – банк. Соответственно, в рамках сделки появляются дополнительные документы. Если речь идет о простой рассрочке – ситуация несколько иная.

Если стороны договариваются о рассрочке, банк не привлекается. В договоре также фигурируют только две стороны – продавец и покупатель. Разница лишь в том, что оплата стоимости квартиры осуществляется не сразу, а в пределах определенного срока. Самый распространенный вариант – внесение определенной части сразу с помесячной оплатой остатка.

Как оформить рассрочку

Продажа квартиры в рассрочку должна быть оформлена правильно. Недостаточно просто договориться о внесении суммы частями – нужно отразить это в договоре или отдельном соглашении.

Договор купли-продажи также должен содержать все существенные условия :

  • зарегистрированных лиц или указание об их отсутствии. Можно также указать, что такие граждане обязуются выписаться из жилья в течение оговоренного периода времени;
  • цена, то есть сумма, за которую жилье продается;
  • предмет договора.

Если продажа осуществляется в рассрочку, данный факт обязательно отражается в тексте. Например, в раздел «цена» можно добавить, что определенная часть выплачена сразу, а остаток выплачивается в соответствии с графиком.

Читайте так же:  удержание по исполнительному листу с отпускных

График платежей тоже может быть оформлен по-разному :

  • в тексте указывается, что платежи осуществляются определенного числа каждого месяца (или с иной периодичностью);
  • текст договора содержит ссылку на график платежей, как полноценное приложение. Можно оформить его в виде таблицы, где напротив каждого платежа будет ставиться подпись получателя и дата передачи денег;
  • стороны подписывают акт приема-передачи денежных средств, в котором указывается график будущих платежей. Сведения о рассрочке все равно должны быть написаны в тексте договора.

Не важно, как именно будет оформлена рассрочка, главное, чтобы из условий было понятно, что покупатель выплачивает продавцу не всю сумму разом, а вносит части платежей в течение определенного периода времени.

Образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа :

Риски для продавца

При оформлении ипотеки продавец ничем не рискует. Даже если покупатель не выплатит долг банку, продавец не имеет никаких обязательств. Но в случае с рассрочкой некоторые риски все же имеются.

Покупатель может перестать выплачивать долг. И тогда продавец останется без суммы, на которую рассчитывает. Это не значит, что он не сможет получить деньги вовсе. Но ему придется предпринимать определенные действия принудительного характера.

Рассрочка также предполагает наложение на квартиру обременения. Росреестр не может не наложить арест. В ЕГРН будет указано, что на квартиру наложено обременение на основании закона. Соответственно, реализовать жилье покупатель не сможет, по крайней мере, без ведома продавца.

Если покупатель не исполняет своей обязанности по выплате продавцу денег, тот вправе обратиться в суд и взыскать долг в принудительном порядке. Квартира, находящаяся под обременением, может быть реализована и продана с торгов, если иных вариантов взыскания не будет.

Риск для продавца все равно имеется. Как минимум, ему придется нести дополнительные расходы на взыскание долга – платить госпошлину, обращаться к юристу. Суд требует времени, что тоже немаловажно. Но в конечном итоге, благодаря запрету на регистрационные действия, он все равно получит всю сумму.

Читайте так же:  льгота жкх ветерану боевых действий

Чем рискует покупатель

Положение покупателя не особо отличается от ситуации, если бы он оформлял ипотечный кредит. Он также должен вносить средства с оговоренной периодичностью, квартира также находится под обременением.

Дополнительных рисков у покупателя нет. Его положение представляется даже более выгодным. Например, ему не придется платить проценты банку, рассрочка может оформляться без увеличения цены договора.

Единственное, на что стоит обратить внимание покупателю, так это на наличие документов, подтверждающих его платежи. Каждый раз нужно брать от продавца расписку, чтобы в случае противоречий иметь доказательство своей позиции. При безналичном расчете стоит сохранять банковские выписки до того момента, как от продавца будет получен документ, подтверждающий расчет.

Что делать после выплаты всех сумм

Обременение накладывается на недвижимость для того, чтобы покупатель не смог продать его без ведома продавца. По сути, жилье находится в залоге, продавец сможет получить за его счет возмещение, если покупатель не исполнит свои обязанности добровольно.

После того, как все суммы будут выплачены, запрет на регистрационные действия нужно снять. Делается это в следующем порядке:

  • стороны составляют документ, подтверждающий факт полного исполнения обязательств покупателя перед продавцом. Это может быть расписка, дополнительное соглашение и т. д.;
  • покупатель обращается в Росреестр с заявлением о снятии обременения и прикладывает документы, подтверждающие этот факт.

После этого арест будет снят. Нужно будет получить в Росреестре подтверждающий данный факт документ. Квартиру можно будет свободно продать, подарить и т. д.

Подведем итоги

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами допускается с позиции законодательства. Продавец и покупатель должны отразить данный факт в тексте договора. Все платежи оформляются либо подписью в графике, либо отдельными расписками. На время действия рассрочки имущество находится под обременением, как при оформлении ипотечного кредита.

Читайте так же:  оплатить штраф по номеру машины

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – особенности заключения

В практике встречаются ситуации, когда при покупке квартиры у покупателя не хватает средств оплатить ее стоимость единовременным платежом, а получить ипотечный кредит в банке не получается. В таком случае покупатель и продавец (физические лица) могут договориться о продаже квартиры с рассрочкой платежа .

В договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа наряду с основными существенными условиями обязательно должны быть указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ). Желательно предусмотреть пени и штрафы за просрочку уплаты платежей покупателем.

Кроме того, сторонам обязательно надо договориться и зафиксировать в договоре купли –продажи с рассрочкой пункт, будет ли находиться квартира в залоге у продавца до полной оплаты ее цены покупателем. Согласно п.5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

При купле-продаже квартиры с рассрочкой платежа , конечно, желательно оформление продаваемой квартиры в залог продавцу (ипотека между физическими лицами). В этом случае исключается риск, что покупатель до момента полной оплаты распорядится квартирой (продаст ее иному лицу, подарит и т.д.). Составления какого-либо дополнительного соглашения о передаче квартиры в залог продавца не требуется, достаточно в договоре купли-продажи указать условие о том, что до момента полной оплаты квартира будет находиться в залоге у Продавца, а также заявить об этом при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности.

Для защиты интересов покупателя в договоре купли –продажи следует установить штрафные санкции за нарушение Продавцом сроков обращения с Росреестр с заявлением о снятии обременения, после того, как покупатель произведет полную оплату за квартиру. В договоре желательно указать, что покупатель будет перечислять платежи по рассрочке безналичным путем на расчетный счет Продавца в банке, в случае расчета наличными средствами целесообразно заверять подписи на расписках о получении денежных средств у нотариуса. Так при необходимости покупателю будет проще доказать факты оплаты стоимости квартиры по договору.

Читайте так же:  закон приморского края о тишине

В заключение отмечу, что безусловно, покупателям в большинстве случаев выгоден договор купли-продажи с рассрочкой платежа без участия банка, так как не потребуется платить проценты банку за пользование ипотечным кредитом, также исполнять условия банка об обязательном страховании жизни, здоровья, закладываемой квартиры, титула. Продавцам же надо учитывать, что в случае нарушения Покупателем своих обязательств по оплате квартиры продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара ( п. 2 ст. 489 ГК РФ). Очевидно, что «если что-то пойдет не так», не в каждом случае Продавец сможет в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть себе право собственности на квартиру. Поэтому продавцам я рекомендовала бы заключать договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа только после тщательного анализа конкретной ситуации , возможно, предоставления покупателем каких-то дополнительных гарантий. Но в определенных жизненных ситуациях именно такая сделка будет являться оптимальным решением.

Расчет или ипотека (порядок оплаты имущества по договору купли-продажи)

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно пп. 1, 3 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пп. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.

Читайте так же:  при увольнении когда должны выплатить зарплату

На основании п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Исходя из вышеизложенного, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, окончательный расчет по которому осуществляется после передачи объекта недвижимости и государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, в силу закона возникает залог (ипотека) в пользу продавца. И, следовательно, в данном случае продавцом или покупателем должно быть представлено заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

При подаче документов на государственную регистрацию рекомендуем заявителям обращать внимание на данные положения законодательства.

покупка квартиры в рассрочку у физического лица
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here