недобросовестный покупатель

Описание страницы: как определяется добросовестный покупатель недвижимости от профессионалов для людей.

Нововведения действуют при приобретении гражданином квартиры у покупателя, чье право продажи определялось по сведениям госреестра, информация которого оказалась впоследствии неверна. В такой ситуации добросовестный приобретатель с 2020 года получает право истребования компенсации за утраченную (законно изъятую) недвижимость.

Кого признают добросовестным покупателем

Введенные нормы определяют добросовестного покупателя (приобретателя), как человека, посчитавшего данные ЕГРН достаточными при подтверждении прав продавца на продажу жилья (Гражданский кодекс ст.8.1 п.6).

Причем добросовестность покупателя признается таковой, пока его знание об отсутствии права на отчуждение жилья продавцом не определит судебный порядок.

Следует отметить, что введенные нормы обладают обратной силой. Компенсировать потери вправе добросовестные приобретатели, купившие жилье до 2020 года, т.е. до начала действия новых норм. Их право истребования компенсации в трехлетний срок от вступления названного выше закона в силу (закон за №299-ФЗ от 02.08.2019 ст.2 п.1).

Когда применяется право компенсации

Это ситуации, при которых покупатель жилья не знал о незаконности сделки, впоследствии признанной таковой в судебном порядке. В итоге – сделка признана ничтожной, а жилье изъято. Однако покупатель руководствовался данными ЕГРН, оказавшимися неверными. Тогда у него возникает право истребования компенсации из госбюджета.

Компенсация доступна только при утрате права на жилую недвижимость и может быть получена лишь добросовестным приобретателем жилья, у которого оно было изъято решением суда.

Также добросовестный покупатель вправе претендовать на компенсацию, если по судебному акту возмещение убытков от лица, виновного в лишении права собственности покупателя, взыскание выполнено частично, либо не выполнялось. Т.е. суд наложил денежное взыскание на недобросовестного продавца, однако спустя полугодие средства покупателю не возвращены.

Отметим, что добросовестные покупатели вправе обратиться за компенсацией по расторгнутой судом сделке, даже если приобретение жилья происходило безвозмездно, по порядку наследования или дарения.

Порядок обращения за компенсацией

За ее получением добросовестный приобретатель должен обратиться в суд, подготовив соответствующего содержания исковое заявление и приложив правоустанавливающие документы. Точный перечень прилагаемых документов законом не определен. Пострадавший покупатель (добросовестный) может сопроводить заявление документами, напрямую или косвенно связанными с делом.

Компенсационная сумма не ограничена каким-либо верхним пределом (закон за № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости» ст.68.1). Добросовестному приобретателю предоставлен выбор между компенсацией в размере реального ущерба, либо кадастровой цены изъятой недвижимости. Прежде компенсационный максимум составлял миллион рублей и практически не покрывал ущерба покупателя.

Читайте так же:  расписка займа между физическими лицами образец

О значимости выписки ЕГРН

С действием нового порядка компенсаций добросовестным покупателям жилой недвижимости, ЕГРН-выписка становится реальным инструментом защиты от недобросовестных продавцов жилья. Благодаря выписке, возможно перед сделкой удостоверить действительность сведений по недвижимости, ее собственнику, обременениям.

При переходе права собственности другому гражданину, которым продавец не является – данные будут в ЕГРН-выписке. Участия (одобрения) владельца недвижимости на получение реестровых данных не требуется. Покупателю достаточно заказать выписку в МФЦ или на интернет-сервисе кадастровой палаты.

Квартира из третьих рук

В этом споре чиновники стали судиться с гражданкой, которая оформила на себя муниципальную квартиру матери, после ее смерти. Дочь приватизировала жилье и продала. Но чиновники, которые внимательно следят за подобным жильем, поставили под сомнение законность действий дочери. А соответственно, по цепочке, и нового хозяина этой квартиры.

Но все по порядку. После смерти хозяйки однокомнатной квартиры ее дочь переписала жилье на себя. При оформлении гражданка объяснила, что они с матерью жили вместе. Нотариус все, что положено, сделал.

И через какое-то время новая собственница материнскую квартиру продала. Прошло время, и чиновники местного департамента имущества подготовили и отнесли в суд иск к дочери умершей хозяйки квартиры.

В исковом было сказано, что дочь в этой квартире на самом деле не жила и вообще не доказала принятие наследства. Поэтому квартира является выморочным имуществом. Чиновники просили признать недействительным свидетельство о праве на наследство, забрать квартиру и выселить жильцов.

Но чиновники в суде проиграли. Суд решил, что дочка является наследницей первой очереди, а сами чиновники вовремя не зарегистрировали право на выморочное имущество. Новый хозяин квартиры — вообще добросовестный приобретатель, который вел себя при покупке правильно и проверил все по ЕГРН.

Чиновники оспорили отказ в городском суде и там нашли понимание. Решение райсуда было отменено, и апелляция приняла новое решение. По нему, как и просили чиновники, было отменено свидетельство о праве на наследство дочери, а продажа "однушки" признана незаконной. Ну а квартира должна отойти городу. Нового жильца решено — выселить.

Заявления нового хозяина, что он перед покупкой все тщательно проверил и квартира была "чистой", апелляция не услышала.

Читайте так же:  график перечисления детских пособий

В решении горсуда сказано, что новый собственник должен был проверить целый список обстоятельств и документов. К примеру, свидетельство о рождении продавщицы жилья, выяснить, почему она долго не оформляла право собственности, а через месяц после оформления продала квартиру. Горсуд даже заявил, что покупателю надо было проверить копию паспорта продавщицы и если бы он это сделал, то увидел бы, что прежняя хозяйка несколько раз меняла паспорт. По мнению горсуда, если бы новый хозяин все это проверил, то не попал бы в такую ситуацию.

В общем, городской суд предъявил новому собственнику квартиры такие требования, которые сделали бы покупку жилья просто невозможной. Так, покупатель, по мнению апелляции, должен был проверить действия нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство. На это заявление Верховный суд отреагировал так — это, сказал он, с одной стороны, практически подрывает смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств. Тем более что нотариальные акты должны приниматься всеми как юридически достоверные. А с другой — требует от покупателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

В итоге Верховный суд разъяснил, что входит в понятие "должная осмотрительность" при покупке жилья. По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, когда чиновники не оформляют выморочное имущество вовремя, то они создают предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, сказано в решении Верховного суда.

Вот что заявила высокая судебная инстанция о добросовестности приобретателя. Суд напомнил о статье 302 Гражданского кодекса. По ней собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Кстати, эта статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и Конституционный суд признал ее частичную неконституционность.

Суть вот в чем. Конституционный суд два года назад помог покупателю жилья отстоять свои права на купленную квартиру в споре с имущественным департаментом города. Очень похоже на наш случай. Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова, получившего жилье по цепочке перепродаж, которую организовали "черные риелторы", потом осужденные за мошенничество. Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города. Но Конституционный суд встал на сторону гражданина и решил иначе — суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

Читайте так же:  написать жалобу в налоговую

Конституционный суд указал, что имущественный департамент не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

В нашем случае ситуация аналогичная: чиновники вовремя не предприняли никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении Судебной коллегии по гражданским делам.

Верховный Суд РФ о стандарте добросовестности приобретателя при истребовании имущества

О добросовестности приобретателя при виндикации имущества в Определении ВС РФ по делу 16-КГ21-2-К4 от 13.04.2021

Вопрос о стандарте добросовестности при приобретении имущества далеко не праздный. Как ни странно, но многие, в том числе и судьи не понимают, что гражданское право справедливо распределяет риски. Принцип такого распределения, довольно очевидный для любого разумного человека, был сжато сформулирован советским цивилистом, М.М. Агарковым. Он писал, что риск следует возлагать на того, кто может своими действиями, принятием тех или иных мер этот риск если не устранить, то по крайней мере уменьшить.

Казалось бы, элементарный принцип, который должен понимать и знать каждый юрист, но не тут-то было. Не все хотят учиться. Можно быть судьей, но не иметь никакого малейшего представления о том, почему вводится то или иное правое регулирование.

Представим себе, что некий собственник А утрачивает владение некой вещью, например автомобилем, в связи с отчуждением ее Б. А полагает, что сделка, на основании которой вещь была отчуждена Б недействительна и предъявляет в суд иск о признании сделки недействительной и применении последствий её недействительности.

А не просит суд принять обеспечительные меры, а Б в период спора продает автомобиль лицу В.

Вопрос. Должен ли В, приобретая автомобиль, изучать сайты судов, чтобы определить, а нет ли какого-либо спора относительно автомобиля?

Переформулировать этот вопрос можно так. Должен ли покупатель автомобиля заботиться об интересах реального собственника больше, чем последний. Реальный собственник даже не ходатайствует о принятии мер обеспечения, понимая, что автомобиль может быть отчужден во время процесса, а ничего не подозревающий покупатель почему-то должен пролопатить базу данных, чтобы узнать, а нет ли какого-либо спора относительно автомобиля.

Читайте так же:  сроки замены российского паспорта

Давайте представим себе мир, в котором мы окажемся, если для любого приобретения имущества необходимо будет определять не только то, есть ли запреты, аресты и т.п., но и просматривать историю споров продавца. В таком мире покупка имущества будет сопряжена, как с высокими издержками, так и с неоправданными рисками для покупателей. А вдруг, покупатель пропустит то дело, в котором имеются притязания к продавцу? Все по такой логике он окажется недобросовестным.

Казалось бы, все очевидно, но находятся судьи, которые полагают, что, покупая что-либо следует изучать все судебные споры, в которых участвует продавец. По их убеждению, покупатель должен проявить усердие большее, чем сам собственник. Собственник не желает проявлять какую-либо осмотрительность, но покупатель должен печься об интересах беспечного собственника. Это как раз противоречит принципу, о котором говорил Агарков М.М.

Именно с такой ситуацией разбиралась СК ГД ВС РФ и не согласилась с экстремально жестким подходом к добросовестности.

Краткая фабула спора следующая.

Евстратов А.С. купил 5 декабря 2016 года погрузчик у ООО «ТН-Строй». Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2017 г. по делу № А41- 100680/15 признан недействительным договор купли-продажи самоходной машины погрузчика одноковшового фронтального, заключённый 7 октября 2014 г. между ООО «Росмонолит» (продавец) и ООО «ТН-Строй» (покупатель), и применены последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность ООО «Росмонолит» указанной самоходной машины.

Отказывая в удовлетворении исковых требований об истребовании погрузчика из владения Евстратова А.С, суд первой инстанции указал на то, что Евстратов А.С. приобрёл погрузчик у ООО «ТН-Строй» в 2016 г., а судебный акт о применении последствий недействительности сделки в виде возврата погрузчика в собственность ООО «Росмонолит» вынесен в 2017 г., вследствие чего суд пришёл к выводу о том, что Евстратов А.С является добросовестным приобретателем, поскольку на момент приобретения спорного имущества не знал и не мог знать, что ООО «ТН-Строй» не имело права его отчуждать.

Суд апелляционной инстанции, разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и не соглашаясь с решением суда первой инстанции, сослался на то, что Евстратов А.С. не являлся добросовестным приобретателем, так как, проявляя необходимую степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств приобретения имущества продавцом по сделке.

Читайте так же:  размер парковочного места для легкового автомобиля

При этом суд апелляционной инстанции указал, что информация о судебном споре между ООО «Реванш» и ООО «Росмонолит», ООО «ТН-Строй» по делу №А41-100680/15 являлась общедоступной с декабря 2015 г. и публиковалась в открытых источниках, а в ряде опубликованных определений по указанному делу упоминался в том числе спорный погрузчик; на момент отчуждения погрузчика судебное разбирательство продолжалось, имелись имущественные притязания со стороны третьих лиц.

С учётом изложенного суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что Евстратов А.С. имел возможность при должной осмотрительности получить информацию в отношении продавца из официальных и общедоступных источников (сервисов), а также должен был усомниться в целесообразности заключения договора купли-продажи с ООО «ТН-Строй», учитывая явно заниженную стоимость погрузчика.

ВС РФ, отменяя судебные акты, исходил из следующего:

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрёл владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всём, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 постановления Пленума № 10/22).

Невозможность истребования имущества от приобретателя в связи с его добросовестностью обусловлена в том числе тем, что, приобретая имущество у продавца, покупатель убедился в отсутствии ограничений в виде запретов на совершение сделки купли-продажи продавцом, регистрации за ним права собственности на отчуждаемый объект в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела, на момент совершения сделки купли-продажи погрузчик находился на государственном учёте, собственником числился продавец. При этом какие-либо доказательства того, что арбитражным судом были приняты обеспечительные меры в отношении спорного погрузчика, а также доказательства того, что ответчик был осведомлён о наличии притязаний третьих лиц в отношении приобретаемого имущества, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах факт наличия судебного спора в арбитражном суде в отношении спорного погрузчика и публичность данной информации сами по себе не свидетельствуют о том, что приобретатель должен был знать о таких притязаниях, учитывая, что запрета на совершение регистрационных действий в отношении погрузчика не имелось. Иное означало бы возложение на покупателя как физического лица чрезмерного объёма доказывания своей осмотрительности при совершении сделки купли-продажи имущества.

Адвокат Изосимов С.В.

недобросовестный покупатель
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here