налог при продаже дома с земельным участком

Описание страницы: налогообложение продажи недвижимости от профессионалов для людей.

Уплата налога на доходы физического лица (далее – НДФЛ) при продаже принадлежащей физическому лицу недвижимости предусмотрена п. 1 ст. 207, пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) в размере 13% денежного выражения дохода, уменьшенного на сумму налоговых вычетом, предусмотренных ст. 218–221 НК РФ. Однако в случае истечения минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, составляющего три либо пять лет, указанный доход не подлежит декларированию, а соответствующий налог не уплачивается (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ).

Между тем вышеуказанный срок владения недвижимым имуществом исчисляется со дня приобретения или создания объекта недвижимости, что в отношении недвижимости определяется моментом государственной регистрации права (ст. 219 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).

Согласно п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также – образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Соответственно, при разделе участка согласно вашему плану срок владения домом не изменится, так как он не видоизменяется, и является самостоятельным объектом недвижимости, находящимся в вашем владении более пяти лет, в связи с чем при его продаже НДФЛ не подлежит уплате.

Однако в отношении каждого из образованных участков в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) будет внесена запись о государственной регистрации прав на вновь созданные земельные участки, коими они считаются в силу вышеуказанных норм ст. 11.2, 11.4 ЗК РФ, что повлечет начало течения нового срока владения в целях освобождения от налогообложения при их продаже.

Таким образом, при продаже дома с участком в вашем случае со стоимости продажи дома вам не нужно платить НДФЛ; с вновь образованного участка, на котором он расположен, вам надлежит уплатить НДФЛ в общем порядке.

Также следует иметь в виду, что если в договоре купли-продажи недвижимости перенести большую стоимость сделки на цену дома, оставив меньшую на цену участка, и она окажется менее, чем 0,7 его кадастровой стоимости, определенной на 1 января года, в котором совершена сделка, то налоговый орган при проверке правильности исчисления и уплаты НДФЛ будет определять налоговую базу, исходя из указанной кадастровой стоимости участка, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ), с соответствующими негативными последствиями для вас.

Читайте так же:  можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую

Таким образом, преднамеренно уменьшать официальную договорную стоимость участка до суммы менее чем 0,7 его кадастровой стоимости в целях оптимизации налогообложения бессмысленно.

Вышеуказанный подход о начале течения срока владения с момента государственной регистрации вновь созданного земельного участка был продемонстрирован в письмах Минфина России от 28.10.2016 № 03-04-05/63232, от 15.03.2017 № 03-04-05/14570, согласно которым было буквально разъяснено, что на основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, поскольку при объединении или разделе земельных участков возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а прежние объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком объединении или разделении земельных участков исчисляется с даты их регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Данная позиция подтверждена определением Конституционного Суда РФ от 13.05.2014 № 1129-О.

Кроме этого, Минфином России неоднократно разъяснялось следующее. В п. 2 ст. 220 НК РФ установлено, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 млн руб. Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (см., например, п исьмо Минфина России от 09.02.2017 № 03-04-05/6951 ).

Таким образом, в целях оптимизации вашего налогообложения в части продажи образованного земельного участка, вам следует рассмотреть возможность использования данных налоговых льгот.

О налоговом вычете в размере 1 млн. рублей при продаже земельного участка

Физическое лицо в 2019 году продает земельный участок с назначением использования личное подсобное хозяйство (ЛПХ), которым владело менее 3 лет.

Вопрос

При продаже какой категории земельного участка применяется налоговый вычет в сумме 1000000 руб.?

Ответ специалиста

Доход от продажи земельного участка декларируется, если участок находился в собственности менее трех или пяти лет. При этом сумму дохода, с которой исчисляется налог, можно уменьшить на имущественный вычет в размере не более 1 млн руб. или на сумму расходов на приобретение земельного участка. Уплатить НДФЛ следует не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода от продажи.

Читайте так же:  справка для академического отпуска по болезни

Освобождение от налогообложения и декларирования дохода от продажи земельного участка.

Доход от продажи земельного участка не облагается НДФЛ и не декларируется, если продаваемый вами участок:

— не использовался в предпринимательской деятельности;

— находился в вашей собственности не менее установленного минимального срока владения.

По общему правилу указанный срок составляет пять лет, если вы приобрели участок после 01.01.2016, или три года, если вы получили участок в собственность, например, по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника либо приобрели его до 01.01.2016 (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2 — 4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; пп. «в» п. 10, п. 11 ст. 2, ч. 2, 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Декларирование дохода от продажи земельного участка

Если не соблюдаются указанные выше условия, при которых доход от продажи земельного участка не декларируется, следует подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ. В случае продажи участка, который вы приобрели после 01.01.2016, вместе с декларацией представляется также Приложение с расчетом дохода от продажи.

Срок подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором вы получили доход от продажи. Представить декларацию можно лично или через представителя непосредственно в налоговый орган либо направить почтовым отправлением с описью вложения, а также в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80, ст. 216, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. п. 14.1, 14.2 Порядка, утв. Приказом ФНС России от 03.10.2018 N ММВ-7-11/[email protected]).

Уменьшение дохода от продажи земельного участка в целях налогообложения

Данной льготой можно воспользоваться, если вы являетесь налоговым резидентом РФ, но владеете земельным участком менее установленного минимального срока. По своему выбору вы вправе уменьшить доход, полученный от продажи земельного участка, на сумму расходов, связанных с его приобретением, либо на величину имущественного вычета в размере не более 1 млн руб.

Уменьшение дохода от продажи допускается, если земельный участок не использовался вами в предпринимательской деятельности. Чтобы воспользоваться правом на уменьшение дохода от продажи земельного участка, нужно подать налоговую декларацию по окончании года, в котором получен такой доход (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2, 4 п. 2, п. 7 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Декларирование доходов при продаже земельного участка по цене ниже его кадастровой стоимости

Читайте так же:  работа во вьетнаме для русских

Если земельный участок приобретен после 01.01.2016, доход от его продажи в целях налогообложения определяется следующим образом. Кадастровая стоимость участка на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на него, умножается на понижающий коэффициент 0,7. Полученная величина, если она больше суммы дохода от продажи земельного участка по договору, учитывается при исчислении НДФЛ. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ.

Если кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату не определена, НДФЛ облагается доход, указанный в договоре купли-продажи (п. 5, пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Ситуация: Как задекларировать доход и уплатить НДФЛ при продаже земельного участка? («Электронный журнал «Азбука права», 2019)

Пунктом 1 статьи 210 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Из выше сказанного понимаем, что получение дохода при продаже земельного участка ЛПХ можно получить имущественный вычет в размере 1 млн. руб., если данный участок не использовался в предпринимательской деятельности.

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» бухгалтером-консультантом ООО НТВП «Кедр-Консультант» Петровой Натальей Борисовной в апреле 2019 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).

Данная консультация прошла контроль качества:

Рецензент – Чувыгин Александр Павлович, к.э.н., директор ООО «Эксперт-Центр».

Какие налоги нужно уплатить при продаже дома?

Налог с продажи дома подлежит уплате, если указанная недвижимость находилась в собственности менее трёх (пяти лет). Разный срок владения имуществом обусловлен способом получения реализуемой недвижимости и (или) датой приобретения объекта. Помимо подоходного платежа, подлежащего уплате при продаже имущества, собственнику в определённых случаях необходимо внести в бюджет платежи, обусловленные способом приобретения данного имущества (дарение, получение по наследству).

Срок владения домом, при котором нужно уплатить налог

3 года – если дом приобретён в собственность до 2016 года, а также получен по наследству, в дар, в порядке приватизации или по договору пожизненной ренты (в том числе и начиная с 2016 года).

Читайте так же:  опека и попечительство над несовершеннолетними

5 лет – при приобретении дома после 2016 года, кроме случаев получения его по наследству, в дар, при приватизации и по договору пожизненной ренты.

Указанный срок по общему правил начинает течь с даты госрегистрации права собственности, а в случае получения по наследству – при открытии наследства.

Когда нужно уплатить налог:

  • если срок владения менее 3 (5 лет);
  • если стоимость дома меньше миллиона рублей, либо расходов на его покупку (если есть документы их подтверждающие).

Уменьшение налога с продажи на сумму налогового вычета

При продаже дома с земельным участком, сумма полученного дохода может быть уменьшена на 1 млн. руб. или на сумму трат по покупке данной недвижимости (если есть документальное подтверждение «покупным» тратам).

Сергеева В.Н. в 2014 году купила дом с земельным участком. Сумма расходов составила 5 254 000 руб.

В 2016 году она решила продать дом за 6 500 000 руб. Так как он был в её собственности менее 3-х лет, она обязана будет с него уплатить подоходный налог.

По общему правилу (без применения вычета) он будет равен 845 000 руб.:

6 500 000 руб. * 13 %

Если у неё сохранились документы, подтверждающие траты по покупке дома, она сможет уменьшить полученный доход на сумму истраченную при покупке и налог составит 161 980 руб.:

6 500 000 – 5 254 000

Если документы по покупке у неё не сохранились, то уменьшить сумму налога она сможет только на н/в 553 020 руб.

5 254 000 -1 000 000 * 13%

Необходимо отметить, что право на н/в и расчёт налога по ставке 13% имеют только резиденты, то есть те, кто пребывает на территории РФ более 183 дней. Нерезиденты платят налог по повышенной ставке – 30%, и права на вычет не имеют.

Декларирование дохода и сроки сдачи отчётности и уплаты платежа

Декларацию обязаны сдавать все граждане, продавшие имущество, если оно было в собственности менее указанного срока (3 или 5 лет, в зависимости от даты и способа его приобретения). Даже, если размер платежа к уплате равён нулю, декларацию все же придётся сдать. Не сдают её только те, кто владел проданной недвижимость более 3 (5 лет).

Отчётность сдаётся в срок до 30 апреля года, идущего за тем, когда был получен доход от продажи, а НДФЛ уплачивается чуть позже – до 15 июля.

Ответив на вопрос о том, нужно ли платить налог при реализации жилья, рассмотрим какие платежи подлежат внесению в бюджет при получении жилой недвижимости по наследству и в порядке дарения.

Читайте так же:  временный вид на жительство в россии

Дарение жилой недвижимости

Жилье, полученное в дар, по общему правилу облагается подоходным платежом, как и в случае с продажей имущества, так как у одаряемого возникает определённый доход.

Не облагается НДФЛ полученная в дар недвижимость, если одаряемый и даритель члены семьи и (или) близкие родственники. Во всех остальных случаях, получив в дар недвижимость, нужно уплатить налог с её стоимости. Размер налоговой базы (стоимости с которой нужно исчислить налог) определяется в договоре либо в соответствии с кадастровой стоимостью недвижимости, которую можно узнать в кадастровом паспорте, либо на сайте Росреестра.

Необходимо отметить, что даже если жилье получено в дар от родственника или члена семьи и обложению не подлежит, задекларировать доход нужно в обязательном порядке.

Отчётность необходимо сдать также до 30 апреля года, следующего за тем, когда была подарена недвижимость. Например, если дом с земельным участком был получен в дар в 2016 году, декларацию необходимо сдать до 30.04.2017г.

Рассмотрев, какой платёж подлежит уплате при получении жилья в дар, рассмотрим облагается ли какими-нибудь платежами жилье, полученное по наследству.

Получение жилья по наследству

При получении жилья, доставшегося по наследству, никакие подоходные налоги взиманию не подлежат, за исключением ситуации, когда наследуемое имущество продаётся ранее 3-х лет с момента его получения. Только в этом случае наследники должны уплатить НДФЛ в размере 13% со стоимости проданного жилья.

В случае продажи жилья, перешедшего по наследству, наследник обязан задекларировать доход и уплатить налог в установленные НК РФ сроки. Рассмотрим на примере, какая сумма НДФЛ должна быть уплачена в бюджет при продаже указанного имущества.

Суворов В.Н. в 2016 году получил по наследству от своей матери коттедж с земельным участком. Спустя полгода он решил его продать. Так как с момента открытия наследства не прошло трёх лет, Суворов должен будет уплатить налог с дохода, полученного от продажи, в срок до 30.04.2017 сдать декларацию и до 15.07.2017г. уплатить НДФЛ в бюджет.

Необходимо отметить, что срок в три года начинает течь с момента открытия наследства, а не даты оформления права собственности на полученное имущество.

Единственным платежом, который платят наследники, является госпошлина за получение свидетельство о наследстве. Размер указанной пошлины напрямую зависит от степени родства наследника и наследодателя и составляет:

  • 0,3% для близких родственников, но не больше 100 тыс. руб.;
  • 0,6 % для всех иных лиц, но не больше 1 млн. руб.

От уплаты пошлины освобождены только Герои Советского Союза и РФ, носители ордена Славы всех степеней, участники и инвалиды Великой отечественной войны.

налог при продаже дома с земельным участком
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here