Содержание
- 1 Реально ли получить прописку в ипотечной квартире?
- 2 Порядок прописки в ипотечной квартире
- 3 Прописка в ипотечной квартире: документы и порядок оформления в 2021
- 4 Законодательные нормы регистрации в ипотечном жилье
- 5 Можно ли прописать человека в ипотечную квартиру
- 6 Правила оформления регистрации в квартире с ипотекой
- 7 Можно ли прописаться в квартире, купленной в ипотеку, собственнику и третьим лицам
- 8 Нормативные ограничения и особенности
- 9 Ограничения на квартиры в новостройках
- 10 Документы, необходимые для регистрации, и процедура
В нынешнее время для многих именно оформление ипотеки является единственным способом решения жилищного вопроса и покупки своей квартиры. Получить одобрение банка довольно сложно, еще сложнее в последующем выплатить ипотеку. Но на этом проблемы не заканчиваются, и всех клиентов по ипотеке волнует вопрос, а можно ли прописаться в ипотечной квартире. Рассмотрим условия прописки в квартире, купленной в ипотеку.
Реально ли получить прописку в ипотечной квартире?
Как правило, банки России, одобряя кому-то ипотеку, в качестве одного из главных условий требует оформить купленную квартиру как залог. Это приводит к тому, что если вы не сможете выплатить ипотеку, то банк квартиру заберет. Отсюда не совсем ясно, кто на самом деле является реальным собственником квартиры.
К счастью, этот вопрос четко регулируется федеральным законодательством: собственником квартиры, купленной в ипотеку, является лицо, оформившее ипотеку. Даже договор купли-продажи такой квартиры ничем не отличается от договора в случае, если клиент покупает квартиру за собственные средства. Банк же в данном случае является только держателем залога в виде купленной квартиры, но все имущественные права принадлежат клиенту.
Отсюда вопрос прописки в ипотечной квартире самого собственника решается однозначно: каждый собственник квартиры, купленной в ипотеку, может без проблем прописаться в своей квартире сразу же после оформления сделки купли-продажи.
Обычно проблемы возникают тогда, когда прописка касается родственников и третьих лиц. В целом, вопрос прописки группам лиц в ипотечной квартире регулируется за счет ипотечного договора, а вот четких формулировок по этому поводу в федеральных законах нет, поэтому случаются весьма спорные ситуации.
В ипотечном договоре банк в обязательном порядке прописывает такое условие: все третьи лица (т.е. лица помимо собственника) могут быть прописаны в ипотечной квартире только с разрешения банка, причем письменного. Т.е. банк сам решает, разрешить ли клиенту еще кого-то прописать, или нет.
Более лояльно банки работают с близкими родственниками, к которым относятся:
- супруг/супруга;
- отец и мать;
- дети.
С их пропиской проблем обычно не возникает, и банк выносит одобрительное решение.
Но все равно перед подписанием, особенно если для вас принципиален этот вопрос, надо внимательно читать пункт договора, который касается прописки и регистрации. Этот вопрос важен для банка, потому что, если клиент не сможет выплатить ипотеку, а банк будет вынужден забрать, а потом продать квартиру, у него возникнут проблемы, если в квартире прописано много людей, а особенно несовершеннолетние дети. Поэтому очень часто в договоре прописывается требование, согласно которому при невыплате ипотеки все прописанные граждане обязаны выписаться из квартиры сразу же.
Стоит также отметить, что раз этот вопрос нечетко прописан в законодательстве, то всегда есть шанс через суд отстоять право родственника на прописку в ипотечной квартире. Но это потребует затрат, а с банком начнется конфликт. Это может привести к требованию банка о досрочном погашении ипотеки, на что у банка есть законное право. Поэтому всегда лучше сто раз подумать, чем идти на конфликт с банком, да и суд в большинстве случаев будет на его стороне.
И ни в коем случае нельзя пытаться прописать кого-то вообще без уведомления банка, особенно если это указано в договоре (а это указано в договоре всегда). Банк в любом случае об этом узнает, а клиенту такое поведение может грозить расторжением ипотечного договора и штрафами от банка.
Если банк совсем отказывает в прописке родственников, то супругов, например, можно включить в со-заемщики, которые также имеют право на прописку, как и собственник. Это решить возникшую проблему.
Порядок прописки в ипотечной квартире
Процесс прописки можно начинать в следующих случаях:
- для собственника сразу после завершения сделки по покупке квартиры;
- для всех иных лиц сразу после получения согласия от банка.
Если собственник сам желает прописаться в своей квартире, то для этого достаточно обратиться в паспортный стол с документами на право собственности и паспортом.
Если же речь идет о прописке родственников и третьих лиц, то алгоритм прописки в ипотечной квартире такой:
Прописка в ипотечной квартире: документы и порядок оформления в 2021
Регистрация или прописка в ипотечной квартире разрешена российским законодательством. На практике приходится учитывать требования банка, предоставившего ипотеку. Давайте выясним, нужно ли согласие банка для прохождения соответствующей процедуры в
Законодательные нормы регистрации в ипотечном жилье
- Основные определения прав собственности содержит Гражданский Кодекс РФ;
- Отдельные тематические положения приведены в Постановлениях Правительства № 713 (от 17.07.1995) и № 711 (от 13.07. 2012);
- Правила передвижения и регистрационного учета сформулированы в ФЗ № 5242-1 (от 25.06.1993).
По действующим нормам заемщик может распоряжаться залоговым имуществом без отчуждения и соответствующего изменения прав собственности. Это подразумевает отсутствие ограничений для временной или постоянной регистрации. Жилье разрешено передавать во временное владение:
Подробно порядок оформления с актуальными поправками изложен в приказе Министерства внутренних дел РФ № 984 от 31.12.2017 г. Приказ заменил прежний административный регламент. В частности – функции прописки переданы специализированному подразделению. Главное управление по вопросам миграции (ГУВМ) создано, как замена ФМС.
В действующем регламенте МВД отсутствуют требования разрешения банка для прописки человека. Таким образом, возникает иллюзия свободы действий по выполнению формальных процедур. Следует не забывать о возможностях кредитного учреждения установить особые правила в договоре. При нарушении – допустимо применение штрафных санкций.
Можно ли прописать человека в ипотечную квартиру
Наличие отмеченных правовых коллизий затрудняет постоянную и даже временную регистрацию. Но учет по месту жительства необходим в разных ситуациях:
- устройство детей в детских садах, школах;
- бесплатная или льготная парковка на жилых территориях крупных мегаполисов;
- обращение в поликлиники, другие медицинские учреждения;
- регистрация личного автомобиля;
- оформление ипотеки и т.д.
Ниже рассмотрены действия, которые помогут сделать регистрацию быстро и правильно. Следует помнить, что некоторые ошибки сопряжены со значительными финансовыми потерями.
Кто собственник квартиры под ипотекой
В этом вопросе разночтения отсутствуют. Собственником жилья становится заемщик после расчетов с продавцом. Финальная стадия – изменение записей в Росреестре.
В государственной базе данных указывают обременение на квартиру, если она в залоге у банка. Этим предотвращают свободное распоряжение имуществом, но не ограничивают прописку.
Когда можно прописаться
Прописываться в квартире, купленной в ипотеку, можно немедленно после полного оформления новых прав на собственность. Письменное подтверждение для любых инстанций – выписка из реестра ЕГРН. Одинаковые правила установлены для новостроек и рынка вторичного жилья.
Кроме возможностей следует отметить обязанности. По действующему законодательству не только иностранцы, но и все граждане РФ должны стать на учет:
Для разных категорий лиц (постоянной и временной прописки) определены специальные правила.
Надо ли согласие банка на регистрацию
Чтобы исключить нарушение стандартных пунктов ипотечного договора необходимо уведомить банк о соответствующих действиях. Обращение подают в письменном виде. Если нет образца, пользуются произвольной формой изложения.
Можно ли прописаться в квартире в залоге у банка
Выше указано, что в залоговом объекте недвижимости может быть прописан кто угодно вне зависимости от пожеланий заимодателя. На практике лучше сохранять хорошие отношения с кредитором. Такой подход исключит конфликтные ситуации, поможет сохранить приемлемые условия для получения других займов в будущем. Для уточнения рекомендуется изучить текст ипотечного договора.
Сбербанк, например, не ограничивает прописку. Но для соблюдения базовых соглашений надо своевременно передать письменное уведомление. Отдельным пунктом в договоре займа отмечают обязательства заемщика выписать всех лиц, включая несовершеннолетних детей, в установленный срок. Соответствующее требование относится к стадии изъятия собственности для погашения не оплачиваемой ипотеки. Подобные условия предлагает клиентам и ВТБ-24.
Уведомительная форма обращений предусмотрена для прописки супруги(а), иных близких родственников. Если речь идет о третьих лицах, необходимо получить специальное разрешение банка. В частности, это необходимо для согласования регистрации гражданской жены (мужа).
Можно ли прописать родственников в ипотечное жилье
Преимущественным правом регистрации без уведомлений и разрешений обладает сам собственник. Как правило, банки не ограничивают прописку:
- родителей;
- детей;
- супруга(и).
Как и в предыдущем примере понадобится специальное согласие для оформления места жительства гражданского мужа (жены), дяди / тёти, племянников. Если у мамы другая фамилия – родство подтверждают дополнительными сопроводительными документами.
Прописка детей заемщика
- С одной стороны – родителям обязательно надо прописать несовершеннолетнего ребенка в жилом объекте, который принадлежит им по праву собственности.
- С другой – кредитор не сможет выселить детей совладельца без специального разрешения органов опеки и попечительства. Механизм государственного контроля и защиты предусматривает выселение несовершеннолетних только при условии предоставления равного или лучшего жилья.
Правила оформления регистрации в квартире с ипотекой
Без регистрации разрешено находится на территории РФ не более семи дней вне зависимости от гражданства. Для исключения штрафных санкций рекомендуется соблюдать требования законодательства. Стандартные действия:
- уведомляют банк;
- выписываются по старому месту жительства;
- подают документы для регистрации по новому адресу в местное подразделение ГУВМ.
Для выписки можно использовать мультифункциональный сайт Госуслуг, поручить эту процедуру доверенному лицу с нотариальным оформлением. Аналогичные действия или почтовые отправления не запрещено применять для регистрации.
Какие документы нужны чтобы зарегистрироваться в жилье
- гражданский паспорт или другое удостоверение личности прописываемого лица;
- заполненное по стандартной форме заявление;
- договор купли-продажи, подтверждающий права на проживание в заложенной квартире;
- кассовый чек или другое свидетельство оплаты действующей государственной пошлины.
При оформлении несовершеннолетних дополнительно нужны документы:
- свидетельство о рождении;
- гражданский паспорт родителя (опекуна);
- письменное согласие на прописку собственника и других лиц, зарегистрированных по соответствующему адресу.
Изменения в перечне для постоянной прописки:
- договор купли-продажи для подтверждения прав собственности;
- разрешение всех собственников жилья (допустимо оформление одним документом).
Где можно сделать прописку
Чтобы зарегистрироваться нужно подать документы в территориальное подразделение ГУВМ. Стандартный срок оказания услуги составляет не более трех дней.
Эта же процедура через МФЦ займет чуть больше времени (максимум – 8 дней).
Можно ли прописаться в квартире, купленной в ипотеку, собственнику и третьим лицам
Средний срок ипотечного кредита – 15 лет. Велика вероятность, что в этот период возникнет необходимость прописать в ипотечной недвижимости самого собственника или иного человека. Возможно ли это?
Нормативные ограничения и особенности
Среди заемщиков распространено мнение, что прописка в ипотечной квартире возможна только после полного погашения кредита. Однако нормативная база не ограничивает собственника в правах по постоянной регистрации, так как собственность на объект возникает не в момент погашения долга, а в момент государственной регистрации договора купли-продажи и внесения изменений в ЕГРН. При этом собственник имеет право распоряжаться объектом по своему усмотрению. Исключением является отчуждение в любом виде заложенного имущества.
Ограничения на прописку могут накладывать залогодержатели путем добавления пунктов в кредитный договор. Таким образом банки стремятся минимизировать свои риски при обращении взыскания на залог (в случае изъятия недвижимости наличие прописанных, особенно несовершеннолетних, существенно осложняет процедуру). Например, Сбербанк и ВТБ разрешают прописку ближайших родственников без ограничений и дополнительных уведомлений банка. Согласно договору, банк может потребовать от заемщика:
- согласовать регистрацию третьих лиц (иногда в число таких лиц не включают и ближайших родственников) и получить письменное подтверждение от банка;
- уведомить банк о регистрации третьих лиц (предварительное одобрение не требуется).
В случае неисполнения любого из пунктов договора кредитор может:
- потребовать полного возврата кредита;
- наложить штрафные санкции;
- повысить ставку по договору.
Ограничения на квартиры в новостройках
Право на прописку или временную регистрацию в жилом помещении возникает у владельца квартиры после ее покупки одновременно с возникновением права собственности. Поэтому при приобретении квартиры в новостройке необходимо будет дождаться сдачи объекта госкомиссии и получения выписки ЕГРН. До этого момента заемщик не является собственником.
Документы, необходимые для регистрации, и процедура
Подать документы для регистрации можно в паспортный стол, через портал Госуслуг (после получения приглашения необходимо предоставить оригиналы в паспортный стол) или МФЦ (в Москве). При прописке третьих лиц (за исключением несовершеннолетних) присутствие всех собственников (или наличие их письменного нотариально заверенного согласия) обязательно.
Перечень необходимых документов:
- паспорт собственника и прописываемого лица;
- заявление по форме № 6;
- свидетельство о браке (если прописывается супруг(а));
- свидетельство о рождении (если прописывается ребенок);
- документы на право собственности на жилое помещение;
- лист убытия с предыдущего места прописки;
Также ФМС может потребовать предоставить копию кредитного договора и письменное согласие от залогодержателя (в разных регионах требования различаются, это требование действительно для Москвы). Регистрация осуществляется в течение 3 рабочих дней.
Прописка собственника
Собственник жилой площади может прописаться в ней после получения права собственности без ограничений. Согласие других собственников не требуется.
По некоторым программам кредитных организаций заемщик может не быть собственником жилья. В этом случае договор купли-продажи заключается между продавцом и будущим собственником, а кредитный договор – между банком и заемщиком с подтвержденным доходом. Залогом будет являться иная собственность заемщика. Соответственно, ограничений банка на прописку в приобретенной квартире не будет. При банкротстве заемщика собственник приобретенной квартиры ничем не рискует, убытки банка покрываются чужим залогом.
Прописка несовершеннолетних
Согласно действующему законодательству, ребенок имеет право на постоянное место жительства с одним из родителей. Поэтому ограничений на прописку детей в квартире нет. Но нужно обращать внимание на следующие нюансы:
- ребенка можно прописать даже в квартире с несколькими собственниками (независимо от того, долевая или совместная собственность) без их согласия. Например, мать может прописать ребенка в собственной квартире, даже если она не является единственным собственником жилья;
- выписать ребенка из квартиры (даже с обременением) можно только по согласию органов опеки.
Прописка несовершеннолетнего производится в течение 7 рабочих дней, при этом дополнительно в паспортный стол нужно предоставить выписку из домовой книги. Новорожденного необходимо зарегистрировать в течение 30 дней с даты получения свидетельства о рождении. При прописке ребенка необходимо присутствие законного представителя и одного собственника жилья. Предварительно необходимо оформить прописку одного из родителей на этой же жилплощади.
Важно: Временная регистрация квартире, купленной собственником в ипотеку (даже если ребенок прописан на другой жилплощади), возможна только при наличии временной регистрации одного из родителей в этой же квартире.
Прописка ребенка при приобретении квартиры на средства материнского капитала
Материнский капитал – средство материальной поддержки семей с 2 и более детьми, за счет которой можно приобрести квартиру или иную жилую площадь:
- оплатив этими средствами первый взнос по ипотеке;
- закрыв часть ранее взятого ипотечного кредита.
Если маткапитал используется в этих целях, то ребенок должен стать собственником жилья, а значит, будет иметь неограниченное право прописаться в собственной квартире, даже ипотечной.
Прописка родственников и иных третьих лиц
Ближайшие родственники собственника (родители, супруг) могут быть прописаны в ипотечную квартиру при уведомлении банка или получении от него согласия (в зависимости от того, что предусмотрено кредитным договором). При прописке в ипотечной квартире любых третьих лиц необходимо присутствие одного из собственников и письменное согласие других собственников жилья. Аналогичные требования предъявляются при прописке в квартире иных лиц.
Практикующий адвокат, стаж работы 11 лет.